定年退職を迎えて年金生活に入ると、「自宅はあるが現金が心もとない」という状態になる人は少なくありません。総務省の家計調査でも、高齢者世帯の資産の大半が不動産に偏っていることが繰り返し指摘されています。こうした「持ち家はあるが手元資金が乏しい」層向けの選択肢として近年名前を聞くようになったのが、自宅を担保にしながら住み続けられる「リバースモーゲージ」です。仕組みは一見便利に見えますが、金利や相続をめぐるリスクを理解しないまま契約すると、家族間のトラブルにつながることもあります。この記事では仕組みと主なリスク、取扱金融機関の傾向を整理します。
リバースモーゲージとは何か:仕組みを整理する
リバースモーゲージは、自宅の土地・建物を担保に金融機関から融資を受け、生存中は利息だけを支払い続け、契約者が死亡した時点で自宅を売却するなどして元金を一括返済する仕組みです。通常の住宅ローンとは資金の流れが逆になることから「リバース(逆)」モーゲージと呼ばれます。融資限度額は担保評価額の50〜60%程度とされることが多く、資金使途を生活費全般に限定する商品もあれば、住宅リフォームや老人ホーム入居費用に限定する商品もあります。
生存中は利息のみを支払う仕組み
毎月の返済は利息分だけで済むため、年金収入だけの世帯でも返済負担を抑えやすいのが特徴です。ただし元金は減らないため、長生きするほど利息の総支払額は増えていきます。契約者が施設に入居して自宅に住まなくなった場合、契約が終了し一括返済を求められる商品もあるため、契約前に解約・終了条件を金融機関の窓口で確認しておく必要があります。
死亡後、自宅を売却して元金を返済
契約者が死亡すると、相続人が自宅を売却して元金を返済するか、現金で一括返済して自宅を残すかを選ぶことになります。売却額が融資残高を下回った場合の扱いは商品ごとに異なり、差額を相続人が負担する「リコース型」と、差額を金融機関が負担し相続人に請求しない「ノンリコース型」があります。ノンリコース型は借り手に有利な分、金利がやや高めに設定される傾向があるとされます。
主な取扱金融機関とその特徴
リバースモーゲージは東京スター銀行が早くから取り扱ってきたほか、みずほ銀行、三菱UFJ信託銀行、りそな銀行、地方銀行の一部でも商品化が進んでいます。公的な枠組みとしては住宅金融支援機構が提供する「リ・バース60」があり、これは民間金融機関が窓口となり同機構が住宅融資保険を付ける形で、多くがノンリコース型を選べる点が特徴とされます。金融機関ごとに融資対象エリア(都市部の物件に限定されることが多い)、対象年齢(50歳や60歳以上など)、担保評価の方法が異なるため、複数の窓口を比較する価値があります。
対象年齢は50歳以上や60歳以上とする金融機関が目立ち、配偶者がいる場合は夫婦どちらかが下限年齢を満たしていれば申し込める商品もあります。融資対象エリアは首都圏・近畿圏・中京圏などの都市部に限定する金融機関が多く、地方の物件は取扱い自体がない、あるいは対象エリアでも評価額が伸びにくいといった差が出やすい点は事前に確認しておく必要があります。資金使途についても、生活資金全般に使える商品と、住宅リフォームや老人ホーム入居一時金など使途を限定する商品とに分かれます。
申込みから契約までの流れ
一般的な流れは、金融機関の窓口相談から始まり、物件の簡易査定を含む仮審査、本審査、司法書士による抵当権設定登記、契約という順に進みます。本審査では収入証明よりも担保物件の評価額と相続人の同意が重視される点が、通常の住宅ローン審査との大きな違いです。仮審査から契約まで1〜2カ月程度かかることが多いとされるため、まとまった資金が必要な時期から逆算して早めに相談を始める必要があります。
リバースモーゲージの3つのリスク
金利変動リスク
多くの商品は変動金利を採用しています。生存中は利息のみの支払いとはいえ、金利が上昇すれば月々の利息負担も増えます。借入期間が10年、20年と長期に及ぶ可能性がある商品であるだけに、契約時点の低金利が続く前提で資金計画を立てるのは危険です。
担保評価額の下落リスク(長生きリスク)
不動産価格が下落したり、契約者が想定より長生きしたりすると、融資残高が担保評価額に近づき、金融機関が追加担保や一部返済を求める「担保割れ」が起こることがあります。地方の戸建てや築年数の古いマンションは評価額が下がりやすく、都市部の物件に比べて融資限度額そのものが低く設定される傾向もあります。
相続人の同意が必要という壁
ほとんどの金融機関は契約時に推定相続人全員の同意書提出を求めます。自宅を将来売却して返済することへの理解を家族間で得ておく必要があり、子世帯が「実家を残したい」と考えている場合はここで話がまとまらないことも珍しくありません。契約後に相続人が増減した場合の扱いも金融機関によって異なるため、家族構成が固まっていない段階での契約は慎重な判断が求められます。
なお、リバースモーゲージによる融資は借入金であり贈与ではないため、原則として受け取った資金そのものに贈与税はかかりません。ただし融資を家族に渡すなど使途によっては別途課税関係が生じる場合があるため、税務署や税理士に個別の扱いを確認しておくと誤解を避けられます。
実際の利用イメージ
ある元市役所職員の六十代男性は、退職金の大半を住宅ローンの完済に充てたため手元資金が乏しく、年金だけでは旅行や孫への援助といった支出をまかなえないと感じていました。子どもたちに実家を継ぐ意思がないことを確認したうえで、地方銀行のリバースモーゲージを利用し、毎月の利息負担は数千円程度に収まったといいます。一方で、担当者から「将来の金利上昇で利息が今の倍近くになる可能性もある」と説明を受け、想定より慎重な資金計画に修正したそうです。
契約前に比較しておきたい選択肢
自宅を活用した資金確保にはリバースモーゲージ以外の道もあります。住宅ローンが残っている場合は住宅ローンの一部繰り上げ返済 vs 全額完済、退職金でどちらを選ぶかも判断材料になります。また、預貯金の取り崩し方については老後資金の取り崩し方:定率 vs 定額のどちらが安心かで解説しているほか、持ち家あり・なしで変わる退職後の資金計画の立て方や資産別、退職後に取るべきお金の守り方もあわせて確認しておくと、自宅をどう位置づけるかの判断がしやすくなります。相続をめぐる話し合いが必要になる点では相続時精算課税制度とは:生前贈与との使い分けや相続・生前贈与について今から考えることも参考になります。
自宅を活用した資金確保の判断と並行して、自治体の制度や他の資金計画も確認しておきたい。お住まいの自治体によっては敬老祝い金・長寿祝い金制度、もらえる自治体ともらえない自治体のような給付制度が使える場合もある。離婚を経験している場合は年金分割制度(離婚時)の基礎知識も年金額の見通しに関わってくる。大きな決断をした後の心境の変化については定年後1年で感じる後悔とその対処法、退職前に使い切りたい制度としては退職前に使い切りたい会社の福利厚生(カフェテリアポイント・保養所・自己啓発補助)も参考になる。
よくある質問
Q. 賃貸に住んでいても利用できますか?
リバースモーゲージは自宅を担保にする仕組みのため、原則として持ち家であることが前提です。賃貸住まいの場合は対象外となる金融機関がほとんどで、資金確保には預貯金の取り崩しや個人年金保険の活用など別の手段を検討することになります。
Q. マンションでも契約できますか?
戸建てに限定する金融機関もあれば、マンションを対象に含める金融機関もあります。ただし土地の持分が小さいマンションは評価額が抑えられ、融資限度額が戸建てより低く設定される傾向があるとされます。契約前に対象物件の条件を窓口で確認する必要があります。
Q. 途中で解約することはできますか?
多くの商品は中途解約が可能ですが、その時点までの利息や事務手数料の精算が必要になります。また、担保割れが生じている場合は解約時に不足分の返済を求められることもあるため、契約時点で解約条件を確認しておくことが欠かせません。
実際にリバースモーゲージを契約した六十代の体験談も取材しています。ご自身の経験を話してみたいという方は取材にご協力ください。
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